Wertsicherungsklauseln auf dem Prüfstand: Rückforderungen und Handlungsbedarf für Mieter und Vermieter

OGH und VfGH rütteln an Wertsicherungsklauseln: Nachdem der OGH bereits in einer vielbeachteten Entscheidung Betriebskostenklauseln für unwirksam erklärt hat, sorgt nun dessen Judikatur zu Wertsicherungsklauseln für große Aufregung. Der OGH hat 2023 entschieden, dass eine Wertsicherungsklausel in einem Mietvertrag  gesetzeskonform ist, wenn ausdrücklich vereinbart wurde, dass es in den ersten zwei Monaten keine Mieterhöhung gibt. Fehlt diese ausdrückliche Vereinbarung, ist die gesamte Klausel unwirksam.

📌Gut zu wissen: Ist die Wertsicherungsklausel unwirksam, können Mietzinserhöhungen zurückgefordert werden.

Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat diese Rechtsprechung kürzlich bestätigt: Das Konsumentenschutzgesetz darf solche Klauseln untersagen, wenn sie den Mieter gröblich benachteiligen.

Mieter: Chance auf Rückforderung über Jahrzehnte
Für Mieter bedeutet diese Entscheidung eine historische Möglichkeit: Sie können sämtliche unrechtmäßigen Mietzinserhöhungen der letzten Jahrzehnte zurückfordern. Je nach Mietdauer können sich so hohe Rückforderungsbeträge ergeben.

Aber Achtung: Ob eine Rückforderung tatsächlich möglich ist, hängt immer vom konkreten Vertragswortlaut ab. Die Klausel muss genau geprüft werden, da es oft auf Details ankommt.

Vermieter: Drohen hohe Rückzahlungen und Wertverluste?
Auch gewerbliche Vermieter sind nun stark gefordert. Die Aussicht auf jahrelange Rückforderungen kann erhebliche wirtschaftliche Folgen haben:

• Liquiditätsengpässe durch Rückzahlungen
• Wertminderung der Immobilien, da sich der Verkehrswert auch nach den Mieteinnahmen richtet
• Gefährdung von Finanzierungen, etwa durch die Neubewertung laufender Kredite
• Verunsicherung bei neuen Investitionen

Vermieter sollten ihre Mietverträge daher unbedingt prüfen lassen:

✅ Wortlaut der Klausel: Ist der Wortlaut der Klausel gesetzeswidrig? Auf Grundlage welcher Bestimmung wurden Mietzinserhöhungen vorgenommen?

✅ Anzahl der vermieteten Wohnungen: Ab fünf vermieteten Wohnungen gelten Vermieter als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes. In diesem Fall sind die Verbraucherschutzbestimmungen anwendbar und eine genaue Prüfung der Klauseln ist besonders wichtig.

✅ Haftung des Vertragserrichters: Wurde die Wertsicherungsklausel fehlerhaft formuliert, könnte eine Haftung des Vertragserrichters (z. B. Rechtsanwalt oder Notar) oder der Hausverwaltung bestehen.

Geplante Gesetzesänderung: Fristverkürzung für Rückforderungen
Die Bundesregierung plant eine drastische Einschränkung dieser Rückforderungsansprüche. Laut aktuellem Gesetzesentwurf sollen Rückforderungen künftig spätestens fünf Jahre ab Zahlung möglich sein, maximal drei Jahre ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit.

Diese neue Regelung soll auch auf bereits bestehende Verträge angewendet werden und könnte das Risiko für Vermieter deutlich reduzieren. Der Entwurf soll noch heuer beschlossen werden.

Handlungsbedarf für Mieter und Vermieter: Verträge prüfen!

Für Mieter:
✅ Mietvertrag umgehend auf Wertsicherungsklauseln prüfen lassen
✅ Zahlungsbelege und Erhöhungsmitteilungen sammeln
✅ Rechtzeitig handeln, bevor neue Verjährungsfristen in Kraft treten

Für Vermieter:
✅ Mietverträge überprüfen: Sind die Klauseln tatsächlich unwirksam?
✅ Anzahl der vermieteten Wohnungen feststellen: Gilt der Vermieter als Unternehmer?
✅ Haftung prüfen: Gab es eine fehlerhafte Beratung durch den Vertragserrichter?
✅ Strategische Vorbereitung auf mögliche Rückforderungsansprüche (z. B. Vergleichsverhandlungen)

Fazit: Jetzt rechtliche Klarheit schaffen
Die aktuellen Entscheidungen im Mietrecht bieten Mietern die Chance, unrechtmäßige Zahlungen zurückzufordern. Gleichzeitig stellen sie Vermieter vor erhebliche wirtschaftliche und rechtliche Herausforderungen.

In beiden Fällen ist eine individuelle rechtliche Prüfung der Mietverträge und eine fundierte Beratung entscheidend, um finanzielle Risiken zu minimieren oder Ansprüche erfolgreich durchzusetzen.

Wir unterstützen Mieter und Vermieter
Als spezialisierte Kanzlei beraten wir sowohl Mieter bei der Durchsetzung von Rückforderungen als auch Vermieter bei der Abwehr unberechtigter Ansprüche, der Überprüfung von Vertragsklauseln und der Abklärung der Haftung.

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Oder schreiben Sie uns: office@anwalt-koch.at

Tipp: Mehr zu ähnlichen Rückforderungen bei Betriebskostenklauseln lesen Sie in unserem Beitrag „OGH-Entscheidung: Mieter können Tausende Euro zurückverlangen“.