Typische Risiken beim Liegenschafts- und Wohnungseigentumserwerb

1. Fehlende Erschließung beim Grundstückskauf: teure Überraschung für Käufer
   Ein Käufer erwirbt ein vermeintlich günstiges Baugrundstück. Nach Vertragsabschluss stellt sich heraus, dass das Grundstück weder an das öffentliche Kanalnetz noch an die Wasserversorgung angeschlossen ist und keine gesicherte Zufahrt besteht. Die nachträgliche Herstellung der Anschlüsse und die Errichtung einer Zufahrtsstraße verursachen erhebliche Zusatzkosten. Der Baubeginn verzögert sich, und in manchen Fällen wird die Baugenehmigung sogar verweigert.
   Praxistipp: Vor dem Grundstückskauf unbedingt die Erschließung und Anschlussmöglichkeiten (Wasser, Kanal, Zufahrt) prüfen und sich diese im Kaufvertrag zusichern lassen. Eine anwaltliche Prüfung schützt vor bösen Überraschungen.

2. Schwarzbau oder fehlende Baubewilligung: Risiken beim Immobilienkauf

   Ein Käufer erwirbt ein bebautes Grundstück, ohne die Baubewilligungen zu prüfen. Später stellt sich heraus, dass ein Teil des Gebäudes ohne behördliche Genehmigung errichtet wurde. Die Baubehörde verlangt den Abriss oder eine nachträgliche Legalisierung – beides ist mit erheblichen Kosten und Risiken verbunden.

   Praxistipp: Vor dem Immobilienkauf sollte stets geprüft werden, ob alle Gebäude und Zubauten baubewilligt und im Bauakt dokumentiert sind.

3. Unerwartete Probleme mit der Bodenbeschaffenheit beim Bauplatz:

   Ein Käufer erwirbt ein als „sofort bebaubar“ beworbenes Grundstück. Im Kaufvertrag findet sich keine ausdrückliche Zusicherung zur Bodenbeschaffenheit. Erst im Zuge der Bauplanung zeigt ein Bodengutachten, dass der Untergrund aus stark wasserhaltigem, setzungsanfälligem Boden besteht. Aufwendige Tiefgründungen und Drainagen werden notwendig, die das Budget sprengen und den Bau verzögern.

   Praxistipp: Vor dem Grundstückskauf ein Bodengutachten einholen und die Bodenbeschaffenheit vertraglich regeln lassen. Bei Unsicherheiten anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.

4. Falsche Flächenwidmung beim Wohnungskauf: Nutzung eingeschränkt

   Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung in einem modernen Neubau. Im Kaufvertrag wird auf die hochwertige Ausstattung verwiesen, aber die Flächenwidmung bleibt unerwähnt. Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass das Gebäude in einem „Gewerbegebiet“ liegt, das laut Flächenwidmungsplan nur „betriebszugehöriges Wohnen“ erlaubt. Die Nutzung als Hauptwohnsitz ist damit ausgeschlossen, der Wert der Immobilie sinkt erheblich.
   Praxistipp: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung immer die Flächenwidmung prüfen und sich die zulässige Nutzung schriftlich bestätigen lassen.

5. Versteckte Dienstbarkeiten und Wegerechte: Trampelpfad als Risiko

   Ein Käufer erwirbt ein Grundstück, das laut Grundbuch lastenfrei ist. Nach dem Kauf stellt sich heraus, dass ein seit Jahrzehnten bestehender Trampelpfad von Nachbarn als Weg genutzt wird. Die Nachbarn berufen sich auf ein offenkundiges Wegerecht (Servitut), das nicht im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer muss die Nutzung dulden oder einen langwierigen Rechtsstreit führen.
   Praxistipp: Vor dem Kauf das Grundstück in natura besichtigen und auf sichtbare Wege, Leitungen oder fremde Nutzungen achten. Verdachtsmomente mit dem Rechtsanwalt klären und im Vertrag regeln.

6. Unklarer Grenzverlauf: Bauprojekt in Gefahr

   Werden im Kaufvertrag keine bestimmten Grenzen garantiert und stimmen die tatsächlichen Grenzen nicht mit den angenommenen überein, muss der Käufer das Bauprojekt möglicherweise umplanen oder verkleinern. Mindestabstände zur Grundstücksgrenze sind einzuhalten, was zu erheblichen Mehrkosten führen kann.
   Praxistipp: Grenzverlauf vor dem Kauf durch Einsicht in den Grenzkataster und Vermessung klären lassen – idealerweise mit anwaltlicher Unterstützung.

7. Altlasten und Bodenverunreinigungen: Sanierungsrisiko beim Grundstückskauf

   Nach dem Kauf eines Bauplatzes entdeckt die Käuferin, dass auf dem Grundstück früher eine Werkstatt betrieben wurde. Im Altlastenkataster finden sich Hinweise auf Bodenverunreinigungen. Die Sanierungskosten übersteigen den Grundstückswert – eine Rückabwicklung ist nur eingeschränkt möglich.
   Praxistipp: Vor dem Kauf Altlasten- und Verdachtsflächenkataster prüfen und ein Bodengutachten einholen.

8. Grundstück in einer Gefahrenzone: Bauen unmöglich oder teuer

   Ein Käufer erwirbt ein Grundstück in idyllischer Lage, ohne die Gefahrenzonenpläne zu prüfen. Erst bei der Bauansuchenstellung erfährt er, dass das Grundstück in einer roten Hochwasser-Gefahrenzone liegt. Die Baubehörde verweigert die Genehmigung oder verlangt aufwendige Schutzmaßnahmen. Das Grundstück kann nicht wie geplant bebaut werden.
   Praxistipp: Immer aktuelle Gefahrenzonenpläne einsehen und die Lage im Vertrag dokumentieren.

9. Nachbarrechtliche Immissionen: Lärm und Gerüche mindern Wohnwert

   Nach dem Kauf eines Grundstücks stellt sich heraus, dass ein benachbarter Betrieb regelmäßig Lärm und Gerüche verursacht. Die geplante Wohnnutzung ist beeinträchtigt, kostenintensive Lärmschutzmaßnahmen werden notwendig.
   Praxistipp: Vor dem Kauf Erkundigungen bei Gemeinde und Nachbarn einholen und die Umgebung zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen.

10. Unklare Finanzierung und fehlende Rangordnung: Eigentum in Gefahr

    Ein Käufer schließt einen Kaufvertrag über ein Baugrundstück und möchte mit Bankdarlehen finanzieren. Die Bank verlangt eine Hypothek an erster Rangstelle. Der Käufer versäumt die rechtzeitige Eintragung einer Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung. Zwischenzeitlich wird eine weitere Hypothek eingetragen – die Bank verweigert die Finanzierung, das Projekt scheitert, und der Käufer bleibt auf den Kosten sitzen.
    Praxistipp: Die Eintragung der Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung rechtzeitig mit dem Rechtsanwalt abstimmen, um die Finanzierung zu sichern.

11. Irrtümer bei Sondernutzungsrechten im Wohnungseigentum

    Ein Käufer übernimmt eine Wohnung samt angeblich „eigenem“ Garten. Später stellt sich heraus, dass der Garten nur aufgrund einer widerrufbaren Benützungsregelung genutzt werden durfte. Die Eigentümergemeinschaft entzieht das Recht – der Wert der Wohnung sinkt.
    Praxistipp: Sondernutzungsrechte schriftlich und grundbücherlich absichern lassen.

12. Unerwartete Sanierungspflichten und Rücklagen im Wohnungseigentum

    Nach dem Erwerb einer Eigentumswohnung erfährt der Käufer, dass die Eigentümergemeinschaft eine umfassende Sanierung beschlossen hat. Die Kostenbeteiligung ist hoch, die Rücklage nicht ausreichend dotiert, eine Sonderumlage wird fällig.
    Praxistipp: Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung Protokolle der Eigentümerversammlungen, Rücklagenstand und geplante Sanierungen prüfen.

     

Checkliste für den Immobilienkauf: Diese Punkte sollten Sie vor dem Kaufvertrag von Grundstück, Haus oder Wohnung prüfen

Bevor Sie einen Kaufvertrag für ein Grundstück, eine Immobilie oder eine Eigentumswohnung unterzeichnen, sollten Sie diese zentralen Punkte sorgfältig prüfen. Diese Checkliste hilft Käufern, Risiken und teure Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden.

• Einsichtnahme ins Grundbuch
  Prüfen Sie Eigentumsverhältnisse, Lasten, Dienstbarkeiten (z. B. Wegerechte, Wohnrechte, Hypotheken)
• Prüfung des Grenzverlaufs
  Kontrollieren Sie, ob die Grundstücksgrenzen im Grenzkataster oder Vermessungsurkunden eindeutig festgelegt sind.
• Abfrage der Flächenwidmung und Bebauungsbestimmungen
  Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, welche Nutzung (Bauplatz, Wohngebiet, Gewerbegebiet) zulässig ist und welche Bebauungsvorschriften gelten.
• Einsicht in Gefahrenzonenpläne und Altlastenkataster
  Prüfen Sie, ob das Grundstück in einer Hochwasser-, Lawinen- oder Muren-Gefahrenzone liegt oder Altlasten (z. B. Bodenverunreinigungen, Altstandorte) bestehen.
• Klärung der Erschließung
  Stellen Sie sicher, dass das Grundstück an Wasser, Kanal, Strom und öffentliche Verkehrsflächen angeschlossen ist und eine gesicherte Zufahrt besteht

• Einholung eines Bodengutachtens
  Lassen Sie die Bodenbeschaffenheit (z. B. Grundwasser, Setzungsrisiko, Fels, Torf) durch einen Sachverständigen prüfen.
• Erkundigungen bei Nachbarn und Gemeinde
  

  Informieren Sie sich über geplante Bauvorhaben im Umfeld, bestehende Immissionen (Lärm, Gerüche) und nachbarrechtliche Konflikte

• Analyse bestehender Verträge und Belastungen
  Prüfen Sie, ob Baurechte, Superädifikate, Miteigentum, Mietverhältnisse oder sonstige Verträge bestehen, die Ihre Nutzung einschränken oder besondere Pflichten begründen.
• Zusätzliche Prüfungen beim Wohnungseigentum
  Einsicht in die Hausordnung und den Rücklagenstand, Analyse offener Forderungen und anhängiger Gerichtsverfahren, Prüfung der Zustimmungserfordernisse für geplante Umbauten

FAQ: Welche kosten entstehen beim Grundstücks- oder Wohnungskauf?

Welche Nebenkosten fallen beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an?

Zu den wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienkauf zählen die Grunderwerbsteuer (3,5 % vom Kaufpreis) sowie die Eintragungsgebühr für das Grundbuch (1,1 % des Kaufpreises). Für die Vertragserrichtung und anwaltliche Treuhandabwicklung fallen üblicherweise Kosten zwischen 1 % und 3 % des Kaufpreises zuzüglich USt an. Zusätzlich entstehen Notariats- und Beglaubigungskosten sowie diverse Gebühren für behördliche Auskünfte.
 
Wird zur Finanzierung eine Hypothek (Pfandrecht) im Grundbuch eingetragen, fällt eine Pfandrechtseintragungsgebühr in Höhe von 1,2% des gesicherten Betrags. Sofern ein Immobilienmakler beigezogen wird, beträgt die Maklerprovision meist 3 % des Kaufpreises zuzüglich USt, wobei die Provision in der Regel vom Käufer zu tragen ist.
 
Je nach Einzelfall können weitere Kosten entstehen, etwa für die Beiziehung von Sachverständigen (z. B. Bodengutachten, bautechnische Expertise), die insbesondere bei Baugrundstücken oder älteren Immobilien ratsam ist.

Wie kann ich die Gesamtkosten meines Immobilienkaufs kalkulieren?

Die exakte Höhe der Nebenkosten hängt von den individuellen Gegebenheiten und dem Umfang des Erwerbsgeschäfts ab. Als Ihre Vertragserrichter und Berater bei Koch Rechtsanwälte erstellen wir für Sie eine transparente und vollständige Aufstellung sämtlicher zu erwartender Kosten. Wir begleiten Sie persönlich durch den gesamten Kaufprozess und sorgen dafür, dass Sie vor Vertragsabschluss über sämtliche finanziellen Verpflichtungen umfassend informiert sind.

Tipp:
Lassen Sie sich zu allen Kostenaspekten individuell beraten – so vermeiden Sie unangenehme Überraschungen und sichern Ihren Immobilienkauf rechtlich und wirtschaftlich optimal ab.